المدخل لاّفاق الأستثمار العقارى فى مكة المكرمة
دكتور عبد الباقي ابراهيم
رئيس مركز الدراسات التخطيطية والمعمارية
مع الزيادة المضطردة فى أعداد الحجاج ومايرتبط بذلك من زيادة فى الطلب على الأنشطة الأسكانية والفندقية والخدمات التجارية والإدارية والصحية والمرافق العامة ، ومع التوسعات التى تمت على المسجد الحرام والساحات حوله ، ومع زيادة عوامل الجذب السكانى فى العاصمة المقدسة ، الأمر الذى يظهر فى الأمتدادات العمرانية الكبيرة فى مختلف الأتجاهات حولها ، أصبح لمدينة مكة المكرمة جاذبيتها الشديدة للأستثمار العقارى بمختلف نوعياته وأحجامه ومستوياته .
وتختلف نوعيات الأستثمار العقارى وأحجامه ومستوياته فى العاصمة المقدسة بإختلاف المواقع فى المساحات والبعد أو القرب من مركز المدينة ، ويختلف حجم الطلب على الأستثمار العقارى بإختلاف البعد أو القرب من المسجد الحرام ، وأسعار الأراضى ومدى تمتعها بالخدمات والمرافق العامة ، الأمر الذى يؤثر بالتالى على نوعية الأستثمار.
فى هذا المجال تم وضع مخطط إرشادى لتطوير المناطق حول المسجد الحرام بقطر قدره 1500 م وذلك بهدف تحديد مجالات الأستثمار المختلفة فى القطاعات التخطيطية المقترحة والتى تتجه جميع مبانيها وطرقها الخاصة بالمشاه والخاصة بالسيارات جميعها نحو الكعبة المشرفة فى منظومة عمرانية تتكامل فيها الأنشطة التجارية والسكنية والأدارية والصحية والفندقية بحيث يستطيع أن يجد فيها المستثمر المجالات الأستثمارية المختلفة بالمساحات المختلفة ولكن فى إطار واحد من التنمية العمرانية حفاظاً على الكيان العمرانى للمدينة وتأكيداً للخدمات المشتركة بين المستثمرين .
من ناحية أخرى قامت أمانة العاصمة المقدسة بإعداد مخططات إرشادية لتطوير المنطقة المركزية للأسترشاد بها عند تخطيط المواقع الأستثمارية المختلفة وربطها بشبكات المرافق والخدمات العامة للمدينة الأمر الذى يتطلب المواقفة المبدئية عليها من أمانة العاصمة المقدسة وبذلك يصبح التكامل بين المشروعات الأستثمارية المختلفة عاملاً هاماً فى زيادة العوائد الأستثمارية ، وبالتالى تصبح المجموعات الأستثمارية صيغة مناسبة يشارك فيها المستثمرون للأستفادة من الدراسات والخدمات والمرافق المشتركة مع إستغلالية المشروع الأستثمارى الواحد فى هذا الإطار المتكامل .
يتطلب الأستثمار العقارى فى العاصمة المقدسة دراسات إستطلاعية لما قبل الأستثمار لتحديد نوعيات ومستويات وأحجام ومواقع المجالات الأستثمارية بتركيباتها المختلفة التى يتم فى إطارها تحديد نسب الأستثمار فى كل نوعية من النوعيات المتجانسة تبعاً لأهميتها التسويقية فى المواقع المختلفة ، الأمر الذى يدخل فى إطار دراسات الجدوى لما قبل الأستثمار وهى دراسات تعتمد على الأهمية النسبية لنوعيات الأستثمار فى المواقع المختلفة سواء على المستوي المحلى للمنطقة المركزية ذات الأولوية الأولى وذلك فى إطار الأهمية النسبية للنوعيات الأستثمارية المختلفة على مستوى المدينة ثم على مستوى المنطقة المؤثرة عليها من الخارج ، وتعتبر دراسات الجدوى لما قبل الأستثمار هى المدخل العلمى الموثق الذى يطمئن إليه المستثمر فى أى نوعية من الأستثمار العقارى ، ويمكن للمجموعة الأستثمارية العقارية التى تضم الشركات الأستثمارية أو المستثمرين بمختلف توجهاتهم وأهدافهم أن تتولى الأعداد لهذه الدراسات وذلك بتحديد أهدافها وعناصرها ونطاقتها ومراحلها ومتابعة أعدادها حتى تصبح صالحة للعرض على المجموعة الأستثمارية فى مؤتمر خاص يضم أعضائها ومستشاريهم لمناقشتها وتقويم نتائجها وإعتمادها ليقوم فى إطارها كل مستثمر بتنفيذ المشروع الذى يتناسب مع إمكانياته وتوجيهاته .
تعنى دراسات الجدوى لما قبل الأستثمار من ناحية أخرى بزيادة عوامل الجذب المختلفة حتى يستمر إستغلال المرافق والخدمات والمشروعات أطول مدة ممكنة وهو ماتتضمنه الدراسات التسويقية للعناصر الأستثمارية المختلفة على المستوى المحلى للمنطقة المركزية أو المدينة أو المناطق المحيطة بها أو الأسواق الخارجية المؤثرة عليها
كما تعنى دراسات الجدوى الأستثمارية فى مكة المكرمة بصفة خاصة بالعناية بالطابع العمرانى للعاصمة المقدسة ومركز العالم الأسلامى حتى تتأكد للمدينة مكانتها الحضارية وشخصيتها المعمارية التى تباهى بها كل دول العالم ، فالعمارة فى الأسلام لها مقوماتها العقائدية الثابتة التى لاتتغير بتغير المكان والزمان ، كما لها مقوماتها البيئية المتغيرة بتغير المكان والزمان ، وللمدينة المقدسة جذورها المعمارية التى تعكس الحضارة الأسلامية بإعتبار أن العمارة من الخارج هى ملك للمجتمع ومن الداخل هى ملك لصاحبها ، ويعنى ذلك الألتزام بمبدأ الأختلاف فى الشكل فى إطار الوحدة فى الطابع وليس فى ذلك تزود فى التعبير بقدر مافيه من عوامل للجذب وبالتالى زيادة فى المردود الأستثمارى خاصة بالنسبة للملايين من ضيوف الرحمن .
وإذا كانت هذه المقدمة تعبر عن المدخل العلمى لاّفاق الأستثمار فى مكة المكرمة فيمكن إثرائها ببعض دراسات سابقة تمت بنفس هذا المنهج فى مواقع أخرى مع عرض لما قد تتضمنه الدراسات التفصيلية للجدوى لما قبل الأستثمار فى إطار التخطيط العمرانى للمنطقة حول المسجد الحرام ومايرتبط من مجالات أوسع للدراسات التسويقية.
واللـــه ولـى التـوفـيـق .
